Onze MJOP-illusionisten

Eigenaars van een appartementengebouw moeten gezamenlijk netjes sparen voor het onderhoud van het pand. Da’s wettelijk verplicht. En dat is weer om te voorkomen dat een argeloze nieuwe eigenaar in een reeds bestaand appartementcomplex ineens tot huizenhoge bijdragen zou worden verplicht om dringend noodzakelijke en misschien al veel te lang uitgestelde reparaties uit te kunnen voeren.

De eigenaars van een paar complexen op de Vlissingse boulevard werden nog niet zo lang geleden onaangenaam ‘verrast’ door ingrijpende gevelrenovaties van honderd-duizenden euro’s per complex. Niet vergoed door garanties of verzekeringen, te weinig reserves en dus mochten deze eigenaars even naar de bank… De wetgever heeft daar in 2018 een stokje voor gestoken en verplicht alle losbollerige en zorgeloze eigenaars van appartementen om jaarlijks genoeg centjes opzij te zetten. Volgens een realistische onderhoudsplanning. Iedere verstandige individuele huiseigenaar reserveert tenslotte ook voor onderhoud. In een appartementencomplex moet dat collectief en dat gaat dan natuurlijk nogal eens met het nodige gekrakeel gepaard.                                                   Door de Vereniging van Eigenaars wordt dus nu een gedegen onderhoudsplanning opgemaakt voor de komende vijftien jaar. Het intussen al wereldberoemde ‘Meer Jaren Onderhouds Plan’, afgekort MJOP. Daarop wordt alle beschikbare kunde, onkunde, fantasie, creativiteit en onnozelheid van een bestuur en de eigenaars losgelaten…          Een steeds terugkerende discussie op elke vergadering want elke prognose is natuurlijk arbitrair. Dus mag ook iedereen daar weer een plasje over doen. Een bonte verzameling van ervaringen uit het verleden, voortschrijdend inzicht, kennis van nu en obscuur gegluur in de kristallen bol moet de MJOP maken tot een illusoire creatie om de eigenaars toch nog een relatief prettige nachtrust te gunnen.                                       Omdat onze VvE wordt aangevuurd door een roedel ras-optimisten, is onze MJOP verworden tot een document waar geregeld dringend wat realisme overheen moet worden gesprenkeld. Zoals elke winst- en verliesrekening uiteindelijk alleen wordt beoordeeld met wat er onder de streep staat, hangt of staat ook een ‘goeie’ MJOP met de hoogte van het onderhoudsfonds. Zolang nu maar hard genoeg bezworen wordt dat er genoeg pecunia beschikbaar is voor het onderhoud, sukkelt de menigte weer wel in slaap. Als blijkt dat de actuele stand van de onderhoudskas minder dan de helft van wat er een paar jaar geleden begroot werd dat de stand zou moeten zijn, schrikken er een paar wakker. Maar de bezwering dat een MJOP een dynamisch geheel vormt, klinkt dan zo pseudo-deskundig dat iedereen weer gerustgesteld verder snurkt.

Een MJOP wordt vaak opgemaakt door onafhankelijke externe deskundigen. Zelf loop ik inmiddels lang genoeg mee om zowel bij ‘deskundigen’ als bij ‘onafhankelijke’ toch maar een flink vraagteken te zetten. Ook omdat deze figuren extern zijn, kunnen zij ook ongestraft alles roeptoeteren wat zij willen. Intern binnen de VvE zit echter vaak een megabulk aan de meest uiteenlopende bedrijfservaring en expertise. In ons geval zo’n tweeduizend mensjaren. In vrijwel alle sectoren van de samenleving. Voor een aantal onder hen is een verantwoorde MJOP opstellen een typisch voorbeeld van ‘gefundenes fressen’. Dat niet alleen, zij gaan er ook nogeens persoonlijk achter staan. Zij zijn tenslotte niet voor niets ook aandeelhouder in de hele toko. Alleen een bestuur dat te arrogant of niet capabel genoeg is om deze interne expertise doeltreffend te mobiliseren, verschuilt zich achter de nietszeggende en vrijblijvende prognoses van een anonieme overbetaalde ‘onafhankelijke deskundige’.

Zelfs wanneer met genoeg nuchter realisme en zo weinig mogelijk ‘wishfull thinking’ de begroting wordt opgemaakt, kijkt achteraf toch iedereen triomfantelijk de koe in haar anus. De verwijten over het niet of onvoldoende op de actualiteit en de toekomst te hebben geanticipeerd, vliegen ons sowieso in deze tijden van Covid-19 al voortdurend om de oren. Echter zonder Hans Klok-aspiraties om de gevierde illusionist uit te hangen, maar met een portie gezond boerenverstand kom je al een aardig eindje. In elk geval om te voorkomen dat allerlei rasoptimisten steeds maar de rekening voor zich uit blijven schuiven.

   Send article as PDF